购房者首付提高想取消购房已交的房款可以退吗（2021年购房首付分期取消）

2023-10-09 20:43

今年，市民李先生在栖霞区一楼盘购买了一套商品房，根据当时政策，首付比例为35%，李先生已向楼盘支付了79.70万元的首付款。但是，10月5日南京市政府办公厅下发关于进一步加大房地产调控力度的通知，按照新的政策，李先生要付的首付款比例由35%上调至50%，李先生还需要增加34.46万的首付款，李先生无法承受这么多的首付，想取消购房，退还首付，在与开发商沟通无果后，李先生向市长信箱提出退还房款的请求，转到栖霞市场监管局处理。经过对双方的沟通协调，李先生已经顺利退房并且拿到了购房首付款。

栖霞市场监管局表示，今年以来，为了调控市场，楼市新政出台比较密集。消费者购房受到明显影响的主要存在两种情况。一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。

还有一种情况就是限贷，就像李先生遇到的一样，政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，即“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，属于“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。